Desde la entrada en vigor de la Ley 12/2023, en el mes de mayo, el mercado del alquiler inmobiliario ha sufrido unos efectos que no han sido los deseados con la aprobación de la misma, como una reducción en la oferta de vivienda residencial o la aparición de otras modalidades de arrendamiento como el temporal o para uso distinto del de vivienda, vacacional, etc., tal como señala la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), modificándose el panorama del alquiler tradicional, tal y como exponemos a continuación:

• Reducción de la oferta de vivienda que se destina al alquiler de larga duración, pues los propietarios de las viviendas han visto reducidos sus derechos debido al intervencionismo de la Ley de vivienda en este tipo de alquileres, así como a la falta de motivación a la hora de adoptar medidas y estímulos para que saquen más viviendas al alquiler.
• En contraposición a un aumento de dicha demanda de arrendamiento de larga duración, pues la mayoría de las medidas adoptadas por dicha Ley van dirigidas a favorecer el acceso del inquilino a una vivienda en régimen de alquiler, como ayudas al alquiler, precios intervenidos, contención en las actualizaciones de las rentas, aumento del periodo en los procedimientos de desahucio.
• Aumento de otras modalidades de arrendamiento que se encuentran menos intervenidas y con más margen de rentabilidad para el propietario, como los arrendamientos de temporada, vacacionales o de habitación.
• Aumento de las inquiokupaciones que se producen cuando el inquilino no abandona la vivienda al finalizar el contrato de arrendamiento, producidas en gran parte por el aumento que ha experimentado el precio del alquiler y por la escasez de oferta inmobiliaria, que hace que los inquilinos no encuentran condiciones similares a las que ya disfrutaban, evitando la subida que tendrían si buscaran nuevas viviendas, lo que les lleva también a consumir todas las prórrogas estipuladas en contrato.
• Aumento del número de inquilinos que ven frustradas sus aspiraciones al no cumplir las condiciones de acceso que se les exigen por el propietario; requisitos que van en aumento debido al mayor riesgo que asumen los arrendadores por el aumento de plazos impuestos por la Ley en caso de que quisieran recuperar la vivienda en procedimientos de desahucio, durante los cuales no cobran renta.
• Aparición de nuevas modalidades de inversión como el coliving, cohousing, apartahoteles, coworhing, residencias de estudiantes, residencias de mayores, que no se encuentran tan intervenidas en la Ley y aumentan la rentabilidad de promotores, inversores y constructores a un menor riesgo. Siendo válida dicha explicación para el cambio de uso de un arrendamiento tradicional o incluso pasarse a una venta de la vivienda.
• Aumento del porcentaje de ingresos familiares que tienen que destinarse al pago de un alquiler, muy por encima, a veces, del 30 % de endeudamiento que aconsejan las entidades financieras.
• Aumento de los concursos públicos para promover vivienda de alquiler que quedan suspendidos, por la baja rentabilidad que les supone a los inversores en este tipo de concursos y promociones público privadas, debido a la inseguridad jurídica y a la falta de actualización de los precios de vivienda protegida.
• Aumento de vivienda gestionada por el propio arrendador, en opinión del ANA, debido a la supresión de los honorarios que antes se cobraban a los inquilinos por la gestión del alquiler, con falta de experiencia para ello y desconocimiento de leyes.
• Aumento de los plazos de duración de los desahucios, con la inseguridad que les conlleva a los arrendadores el no poder conocer el tiempo en el que podrán recuperar su vivienda, así como el incremento de condiciones y requisitos que tienen que aportar si quieren tramitar este procedimiento.

En opinión del director general de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), José Ramón Zurdo, las políticas que actualmente se están haciendo en materia de alquileres de viviendas no son las correctas, sobre todo por dos motivos:

1.-No quiere reconocerse que el problema de los alquileres no reside en la demanda, sino que está en la oferta, y que por tanto no sirve de nada excitar la demanda de alquileres (como ha ocurrido con las últimas medidas adoptadas), sino hay oferta suficiente para atenderla, por falta de incentivación al arrendatario.

2.-La Administración es conocedora de la existencia de casi dos millones de viviendas vacías que hay en el territorio español y que se podían incorporar al mercado del alquiler, y que no lo hacen los propietarios por la inseguridad jurídica reinante en este sector. Para solucionar este problema, la receta que propone la Administración es penalizar o amenazar (a través de impuestos y expropiaciones) a estos propietarios para que saquen sus viviendas al alquiler, en lugar de adoptar medidas liberalizadoras y estímulos fiscales que favorezcan que los propietarios incorporen estas viviendas al mercado del alquiler.

Fuente: Idealista/News