El mercado inmobiliario siempre se ha caracterizado por ser uno de los principales motores de la economía española. Partiendo de esta base, durante los meses de pandemia, el real estate se mostró resiliente ante la incertidumbre económica. Fórmulas como las ‘flipping houses’ (comprar, reformar y vender una vivienda) han aterrizado con fuerza en España, despertando el interés del pequeño inversor en el negocio inmobiliario.
Pese a que el término ‘flipping houses’ aún puede resultar desconocido en España, en Estados Unidos es una de las tendencias inmobiliarias más arraigadas. En esencia, el flipping inmobiliario consiste en comprar una inmueble con la intención de reformarlo y venderlo en un margen de tiempo muy corto.
“Los compradores reservan este tipo de activos con un 10% sin ni siquiera tener un documento de reserva en firme. Ha habido mucho producto así, esto hace que el precio de metro cuadrado sea desorbitado”, advierten Luxury Angels y Nagore Agirre, asociados de AEPSI y personal shoppers inmobiliarios en Madrid, quienes destacan que se trata de un riesgo.
Desde AEPSI explican que a raíz de la falta de oferta se producen las mínimas negaciones de precio y cierres muy rápidos. “Por otro lado, las hipotecas ya preconcebidas han cambiado las reglas del juego de golpe, y nos toca empezar de nuevo a pelearlo. Esto supone una lucha adicional al escaso producto que existe”, explica Ángeles Nieto, PSI de Luxury Angels.
Si nos trasladamos hacia la Costa del Sol, en zonas como Marbella, Benahavís, Estepona o Sotogrande, que es donde se concentran las propiedades de lujo, el mercado de venta sigue disparado desde el desconfinamiento. Cabe destacar que la tendencia del ‘flipping houses’ que se ha observado también en la costa andaluza con un gran volumen de clientes inversores interesados en villas.
¿Qué es el ‘house flipping’?“Convertimos en vivienda inmuebles de uso comercial o industrial y realizamos promociones en solares de reducido tamaño pero excelente ubicación”
House flipping desarrolla la también madrileña Viflip. César Rivero es cofundador de esta empresa que opera en Madrid desde hace un año y que se ofrece como una alternativa a la inmobiliaria tradicional: “Ayudamos a los propietarios a cumplir con su objetivo de venta, incluso por más dinero del que tenían pensado, y al comprador a conseguir la casa de sus sueños”.
Como conclusión, para entender el concepto de flipping inmobiliario conviene acudir a la ortodoxia del término nacido en el mercado estadounidense. En la socorrida Wikipedia Americana se define como “proceso de compra, rehabilitación y venta de propiedades buscando un beneficio económico”. Durante 2017, en Estados Unidos fueron más de 207.000 las operaciones de este tipo cuya esencia se resume en comprar barato para vender más caro gracias al valor añadido que ofrece la reforma.
¿Cómo funciona el ‘house flipping’?
Los expertos consideran que para que la operación funcione, “el precio del producto final tiene que estar ligeramente por debajo del precio medio del mercado”.
En el caso de Viflip, su modelo es entrar en viviendas con un precio inferior de entre el 15% y 30% a la media del área y siempre en ubicaciones prime o muy céntricas. El acuerdo con el propietario incluye asumir el coste de la reforma. Cuando ésta llega al 50% de su ejecución, se inica la comercialización, así se ofrece el valor añadido al comprador de poder finalizar la reforma acorde a sus gustos personales. Finalmente la vivienda debe salir al mercado entre el 6% y 10% inferior.
Las dos empresas insisten en que la clave esencial del flipping inmobiliario es la calidad y diseño de la reforma.
¿Qué ofrece a los inversores?
Muchas de las viviendas reactivadas por el house flipping son adquiridas por inversores para el alquiler de uso habitual o vacacional. Los inversores son atraídos por la rentabilidad de un mercado con garantías, pese a sus ciclos de subidas y bajadas. Veamos un ejemplo.
Pero no vale todo, “El house flipping solo va a funcionar cuando el proyecto parte de un buen análisis y cuenta con excelentes profesionales”.
Sobre su atractivo como inversión también reflexiona el codirector de Control de Valoraciones de la tasadora Tinsa: “Puede resultar interesante porque al ser productos de calidad inferior a la media, los precios de adquisición son bajos con fuertes negociaciones y pueden conseguirse rentabilidades altas con el producto final”.
Hecha la valoración general, advierte de que hay que estudiar uno a uno cada inmueble. De hecho, de una operación recientemente realizada en Madrid asegura que los apartamentos “llevan varios meses comercializándose y en la zona los ritmos de venta son altos para productos medios y buenos”.
¿Cómo encaja en el mercado?
Hay varios factores que parecen impulsar esta tendencia. Desde la óptica del director de Real Estate de Fellow Funders: “Satisface una demanda que no está cubierta. Es una necesidad del mercado, porque el cambio drástico que ha impuesto en el sector la situación financiera actual, ha llevado a los pequeños y medianos promotores a no poder realizar promociones y, al final, esto ha derivado en una falta de oferta inmobiliaria en algunos centros urbanos”.
Se refiere a esos pequeños solares del centro de Barcelona o Madrid, cita al barrio de Tetuán como ejemplo, que al no resultar del interés de los grandes promotores por su tamaño siempre han sido explotados por otros más pequeños, pero hoy tienen problema para finanaciarlos. Y el flipping house impulsa un modelo de financiación alternativo con inversores privados y plataformas de crowdfunding que da viabilidad a estos proyectos, permitiendo esa convivencia del mercado entre grandes y más modestos promotores.
Por otro lado, la posibilidad de reconvertir locales comerciales en viviendas aporta valor a un activo en capa caída. No se puede obviar que a la crisis, al cierre de negocios y al auge del ecommerce, se suma ahora la inyección de locales vacíos provenientes de las redes bancarias.
Ante la posibilidad de comprar para vivir o comprar para alquilar, la experiencia dice que el perfil de cliente final es más de inversor. Sin embargo, sobre todo esas operaciones de rescate de inmuebles como las que realiza Viflip atiende la demanda de quienes buscan su casa o incluso viviendas singulares.
Fuente: Idealista News