¿Qué debes de comprobar al comprar una casa para evitar problemas?

Cuando vamos a ver un piso nos solemos fijar en los que vemos: los materiales de construcción, su estado (si está más o menos nuevo), la luz, si tiene parking, si hay zonas comunes, la cercanía con el metro… Todo esto está muy bien, pero, más que informarnos de su estado actual, que también, “hay que mirar también su pasado”. Y se explica: “Los antecedentes de un inmueble constituyen lo que le ha pasado hasta el día de hoy, puede haber tenido múltiples propietarios, haber sido reformado una, varias veces o ninguna. Puede tener más metros construidos de los que le fueron otorgados con la licencia y primera ocupación del año en que nació, etc”.

Es fundamental tener clara la legalidad o ilegalidad de las edificaciones y esta tarea es compleja, muchas veces el comprador particular no está preparado para hacer todas las comprobaciones de ahí que se aconseje dejarse asesorar y que sea un profesional el que nos lleve de la mano. “Un edificio y con él, sus inmuebles si estamos hablando de un bloque de viviendas, nace en el proyecto (planos y memoria) que un arquitecto crea. Después, pasará el visto bueno del Colegio de Arquitectos y de la Administración Pública. Entonces se concede una licencia de obra para edificar lo que figura en el proyecto. Se construye y cuando está finalizado, si todo esta correcto, se otorga la licencia de primera ocupación”.

Dicha licencia describe el edificio y cada vivienda tendrá sus escrituras e inscripción en el registro como obra nueva. “La vivienda que se describe es aquella a la que el Ayuntamiento concedió la licencia y es perfectamente legal”. Pero entonces vienen los interrogantes: “¿Cómo va a ser legal si es una vivienda en planta semisótano y el Plan General lo prohíbe, por ejemplo? Pues muy fácil, el año en que se edificó era legal dicha ubicación para los usos residenciales y como la ley no es retroactiva, seguirá siendo siempre legal. A no ser que se demuela el edifico y entonces sí debe cumplir las normas a día de hoy”.

Van pasando los años y los vecinos del edificio van haciendo obras, amplían, cierran balcones, construyen en el ático, etc. Porque una casa, como todos sabemos, es algo vivo… “Si esas construcciones no están amparadas en una licencia, son ilegales. ¿Y por qué no se demuelen? Hay que tener en cuenta que cada comunidad autónoma tiene unos plazos para que estos delitos prescriban. Esos plazos van desde los tres años hasta los seis, siempre que se demuestre el año de construcción de manera fehaciente”.

Por otro lado, se puede comprar un inmueble con infracción prescrita, pero sabiendo que esto puede tener unas limitaciones. Por ejemplo, en muchos Planes Generales, las obras que se permiten en edificaciones con infracción prescrita o fuera de ordenación, son muy limitadas.

Es decir, no te dejan hacer cualquier cosa: “Te permiten obras de conservación, que tengan que ver con el pavimento, la pintura, cambio de tejas,…”, dice García. Pero, ¿qué sucede si esa parte del inmueble tiene algún problema de estructura, se tiene que demoler? “Lo que queremos es llamar la atención sobre estos aspectos jurídicos, que no se tienen en cuenta cuando se compra una casa y que son importantísimos”, explica García. Porque en efecto, no todo es la orientación de la casa ni si tiene terraza o parking.

Luego, además, llega la visita al banco para buscar financiación: ¿Considerará la entidad que la vivienda tiene todos los metros construidos que ve físicamente o se ciñe al Registro de la Propiedad?

En definitiva, ¿cómo podemos saber que todo está correcto cuando vamos a comprar una casa? Estos son los pasos a seguir:

  • Pide nota simple del Registro de la Propiedad. “Mira cuántos metros están inscritos y compara con lo real. Si no coinciden, es que algo pasa, investiga”.
  • Solicita al archivo del Ayuntamiento la documentación de la vivienda. “Ahí verás las diferentes licencias otorgadas. Comprueba que todo esté acorde a la realidad física”.
  • Pregunta al Ayuntamiento si el inmueble tiene abierto algún expediente sancionador o de protección de legalidad. “Hemos tenido casos de inmuebles que se han comprado con una orden de demolición ya dictada”.
  • Hazte con la información urbanística. “Comprueba que los usos coincidan. Que no tengamos una vivienda en un uso industrial, por ejemplo”.

En The Green Home podemos asesorarle sobre estos temas y más.

Fuente:  https://www.idealista.com/news,  autor: arquitecto Pablo García, de Atrezo Arquitectos

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